성남 — 판교·정자 IT 밸리

간판은 엔씨소프트·삼성SDS(임대면적 80% 임차)지만 건물주는 운용사다. 싱가포르계 ARA코리아가 2017년 5,280억원에 샀다가 2022년 마스턴투자운용 펀드에 약 1조원에 넘겨 판교 오피스 최고가를 기록했다.

미래에셋자산운용이 직접 개발해 갖고 있던 자산을 2025년 임차인이던 카카오뱅크와 한국투자리얼에셋운용 컨소시엄이 약 2조원에 사들였다. **세입자가 건물주가 된** 사례이고 미래에셋은 1조원대 이익을 실현했다.

카카오와 계열사가 임차율 97%로 채우고 있지만 소유주는 삼성 금융계열이다. 미래에셋 사모펀드가 갖고 있던 것을 2023년 삼성SRA자산운용 프로젝트 펀드를 통해 삼성생명·삼성화재가 7,284억원에 사들였다.

카카오 본사와 계열사가 쓰지만 카카오는 지하 2층부터 지상 15층까지 10년 임차한 세입자다. 소유는 미래에셋이 운용하는 펀드이고, 최대 투자자였던 대한지방행정공제회가 2023년 수익증권 절반가량을 한국교직원공제회 컨소시엄에 넘겼다.

카카오·시스코코리아 등이 입주한 판교테크노밸리 대형 오피스로 소유주는 한국토지신탁이 운용하는 리츠다. 출자자에 은행·PEF·스마일게이트홀딩스·건설공제조합이 섞여 있고, 입주 기업들은 마스터리스로 장기 임차 중이다.

SK플래닛이 계속 쓰지만 건물주는 그룹 상장리츠다. SK텔레콤이 2019년 지분을 사들여 갖고 있다가 2025년 10월 SK리츠에 2,157억원에 팔고 다시 빌려 쓰는 세일앤리스백으로 바꿨다. 임차는 2030년까지다.

간판은 삼성중공업이지만 2024년 12월 재무 개선을 위해 4,000억원에 리츠에 팔고 다시 빌려 쓰는 세일앤리스백을 택했다. 소유주는 위탁관리 부동산투자회사이고 삼성중공업은 임차인으로 남았다.

판교 대형 게임사 중 드물게 자가 소유다. 테크노밸리 부지를 290억원에 분양받아 직접 지었고 창업 20년 만인 2014년 입주했다. 지주사 본사는 제주에 있고 판교 건물은 넥슨코리아 명의다.

토지와 건물 모두 경기도 소유의 행정재산이다. 경기도경제과학진흥원이 사용허가·임대차로 운영하고 공실은 온비드 공고로 배정한다. 입주 기업은 소유가 아니라 공공 임차인이다.

LH가 직접 지어 소유하는 공공임대 창업공간으로 입주 스타트업은 시세의 20~60% 임대료로 빌려 쓴다. 같은 단지 안에서도 기업성장센터는 LH·경기주택도시공사, ICT융합센터는 성남시, 글로벌Biz센터는 경기도가 각각 소유해 주인이 갈린다.